2026:加拿大外国买家禁令

《禁止非加拿大人购买住宅物业法》(《加拿大法令汇编》2022年第10章第235条)是一项联邦法律,禁止非加拿大人直接或间接在加拿大购买住宅物业。该法于2022年6月23日获得御准,2023年1月1日生效,最初设定为2年的临时措施。2024年2月,联邦政府将其延长两年——目前到期日为2027年1月1日(即覆盖至2026年底前的所有购房行为)。

从一开始就要理解两件事:

• 这是联邦法律,不是税。安省的非居民投机税(NRST,目前为25%)是独立的省级措施,适用范围更广,并与联邦禁令同时运作。同一笔交易可能两者都适用。
• 法律本身条文短,细节都在法规里。该法只有8条。大多数买家实际依赖的豁免——工签、空地、度假屋——都规定在《禁止非加拿大人购买住宅物业法规》中。2023年3月的重大修订放宽了好几类豁免。

该法对"非加拿大人"的定义有四种情形,以下任一情形即属于:

• 个人——既不是加拿大公民、也未根据《印第安人法》登记、也不是永久居民。
• 在加拿大及其各省境外注册的公司。
• 私人持股的加拿大公司(股票未在加拿大指定证券交易所上市),且受非加拿大人控制。
• 法规所规定的其他个人或实体。

关键词是"控制"。法规将门槛定为10%——直接或间接持有股权或表决权达到10%或以上,即认定为非加拿大人。该门槛在2023年3月修订时被降低,比许多人想象的严格得多。一个加拿大编号公司只要有一名持股10%的外国股东,即被归类为非加拿大人。

实际含义:永久居民不受禁令限制;公民不受限制;根据《印第安人法》登记者不受限制。其他所有人都需要符合下文列出的豁免条件。

法律定义的"住宅物业"比大多数人理解的要窄。它指位于加拿大的不动产,且满足以下任一情形:

• 含3个或以下居住单元的独立屋或类似建筑(包括合理用于居住的土地);或
• 建筑物的某一部分——半独立屋、镇屋单元、公寓住宅单元或类似——拥有或拟拥有独立产权,与同栋楼其他单元分开。

因此多伦多典型的独立屋、半独立、镇屋或公寓单元都在覆盖范围内。但法规中有两项重要的地理和结构豁免:

地理豁免影响很大:大多伦多地区是一整个CMA,所以多伦多附近几乎所有住宅购置都在禁令范围内。但非加拿大人在CA边界外的玛斯科卡湖区或Lake of Bays买度假屋,一般不在覆盖范围内。

该法第4(2)条和相关法规一起,为以下几类买家提供豁免,即使他们原本属于非加拿大人:

• 持有有效身份的临时居民,且符合法规所列条件——其中最重要的是持有工签的买家(下一节详述)。
• 受保护人士和难民——根据《移民与难民保护法》获得难民身份或受保护人士身份的人可以购买。
• 与合资格配偶或同居伴侣共同购买的非加拿大人。如果非加拿大人与配偶共同购买住宅物业,且配偶是加拿大公民、《印第安人法》登记人士、永久居民或合资格临时居民,则交易允许。法律将"同居伴侣"定义为以夫妻关系共同生活至少1年。
• 外国政府以外交或领事目的购买——大使馆、领事馆等。
• 在2023年1月1日之前已签署购房合同的人——之前的交易不受影响。

配偶豁免最常被误解。仅仅非加拿大人与加拿大公民结婚是不够的;两位配偶都必须登记在产权证上。非加拿大人单独购买、加拿大配偶口头同意但不上产权证,仍然违法。

这是大多伦多买家实际依赖的豁免。根据2023年3月修订后的法规,工签持有者只需满足一个条件即可购买一处住宅:

关键事实:

• 必须是根据《移民与难民保护法规》签发的工签或工作授权。
• 从交易完成日(不是出价日)计算,剩余有效期必须为183天或以上。
• 买家在加拿大没有其他住宅物业。
• 每人只能买一处。买第二处即违法。

2023年初的旧版规定要求过去4年中有3年报税并有相当的加拿大工作记录——这些条件在2023年3月27日修订时已被取消。如果买家凭2023年1、2月的旧建议判断,可能会以为自己不符合资格,实际上已经可以买。

2023年3月修订后,学签持有者一般不属于此豁免类别——他们已从豁免名单中移除。

该法第6条规定,违反禁令属于简易程序定罪罪行,最高罚款1万加元。关键是,该罪行同时针对两类人:

• 非加拿大买家本人,以及
• 任何个人或实体——明知非加拿大人被禁止购买,仍然教唆、引诱、协助或唆使其购买的(包括协助或唆使的未遂行为)。

第二类人涵盖经纪、地产律师、房贷经纪、贷款机构、家庭成员,以及公司高管和董事。"明知"是安全阀——专业人士如果合理相信买家符合资格,不会被追责——但这给经纪和律师施加了实际负担:必须在行动前核实身份。

该法第7条是更严重的后果。如果非加拿大人因违反第4条被定罪,物业所在省的高等法院可应部长申请,下令将该物业出售。法规要求出售命令必须规定:非加拿大人所得不得超过其原购买价。从购买到强制出售之间的所有增值归国家,而非买家。

所以现实风险是:非加拿大人违法以120万加元购入多伦多公寓,持有期间升值,被强制以140万出售——损失20万增值、加上律师费、加上1万罚款。从财务逻辑看,根本没有冒险的理由。

该法第5条是一个不太显眼但非常重要的条款:违反禁令不影响交易本身的有效性。交易不被撤销,产权正常转移,卖家保留款项。这是立法时刻意的设计——目的是震慑非加拿大买家、惩罚周围协助的人,而不是让卖家面对已经完成的交易被推翻的风险。

对卖家和挂牌经纪来说,这是实际的安心保障:如果买家事后被认定违法,交易仍然有效,卖款仍归卖家所有。法律责任在买家这一方,以及任何明知故犯协助交易的顾问身上。

第6条中"教唆、引诱、协助、唆使"的措辞相当宽泛。我在每笔交易中坚持的实务防线:

• 在初次接洽时就询问买家身份,而不是出价时。在建立档案之前确认公民、永居或工签详情,留出时间规划;签约前一晚才核实,容易走捷径。
• 对临时居民,要看实际证件原件。不是几个月前的截图。183天的窗口以交易完成日计算——因此应根据预计交易日期,而非今天的日期,核对剩余有效期。
• 如果配偶必须同上产权,在Offer中就写进去。临到交易前一周再加上加拿大配偶名字,既脆弱也仓促。从一开始就写好。
• 用买家代理协议记录买家声明的内容。如果买家虚报身份,只有当你的善意询问有书面记录时,第6条的"明知"豁免才能保护你。
• 在Offer日期前先和律师沟通。多伦多的地产律师是这道防线的第二层;他们在交易关闭时会核实身份。对边缘情况尽早联络律师,可以省下大量金钱和精力。

• "永久居民也受禁令限制。"不,永居可以正常购买。
• "我配偶是公民,所以我没事。"仅当两人都登记在产权证上才有效。仅婚姻关系不满足第4(2)(c)条。
• "我工签还有4个月,赶在到期前关交易就行。"测试标准是交易完成日剩余183天,不是"工签仍然有效"。4个月远低于门槛。
• "我通过加拿大控股公司持有公司,所以是加拿大买家。"如果非加拿大人直接或间接持有控股公司10%或以上,该公司在该法下即为非加拿大人。
• "禁令2024年底就到期了。"已于2024年2月延期至2026年12月31日。凭旧信息行动的人会很意外。
• "风险值得——最多也就1万罚款。"不对。1万罚款只是表面;真正的风险是法院命令以无利润出售,所有升值归国家。
• "北部度假屋也算。"一般不算,如果在人口普查都市区(CMA)或聚集区(CA)边界之外。下手前先查统计局边界。