2026 首次购房者(FTHB)GST/HST 退税

按房屋市场价分三档:

中间区间是线性递减的。$1.25M 大致位于减让区间的中点,退税约 $25,000。$1.4M 则在 80% 位置,退税约 $10,000。

实际金额由 CRA 在审批时确认。预算别压得太紧,留一点缓冲。

CRA 的定义比一般理解的更严。您需要同时满足:

• 占有时年满 18 岁。
• 加拿大公民或永久居民。
• 您和您的配偶/同居伴侣在过去这段时间内都没有住过自己拥有的、作为主要居所的房子(在世界任何地方):
  • 当前年度,或
  • 过去四个完整年度
• 您此前从未申领过 FTHB GST/HST 退税。

关键细节一:法律用语是"世界任何地方"。四年回溯期把您在原籍国拥有并居住过的房产也算在内。新移民如果在回溯期内曾在原籍国拥有并居住过房产,不符合资格。

关键细节二:如果共同购房的配偶近期持有过房产,即便您本人从未拥有,夫妻双方一同失去资格 — 配偶的产权历史会牵连整个家庭单位。

退税分两种情形:从开发商手里买新建房,或自建(或彻底翻修)。

从开发商购买:

• 购房协议于 2025 年 3 月 20 日及之后签订
• 协议须在 2031 年之前签订
• 房屋须在 2036 年之前基本完工
• 该房必须是您的主要居所
• 您必须是该房屋的首位入住人

自建或彻底翻修:

• 施工于 2025 年 3 月 20 日及之后开始
• 施工于 2031 年之前开始
• 施工须在 2036 年之前基本完工
• "彻底翻修"指至少 90% 的室内空间被移除或重做 — 一般装修不符合

适用房屋类型:独立屋、半独立屋、镇屋、condo 公寓、双拼屋、移动屋/模块屋、漂浮屋,以及合作社住房(co-op)的股份。投资房或出租用途不适用 — 这项退税只针对主要居所。

大多数买家忽略的一点:FTHB 退税是叠加在现行 GST/HST 新住房退税之上,不是替代。

现行退税自 GST/HST 实施以来就存在,针对 $450,000 以下的新建房返还部分联邦税(约 $522,500 以下逐步递减,超过这个值就没有了)。对多数多伦多买家而言,现行退税本身意义不大,因为这里的新建房通常远超 $450,000。

FTHB 退税正好填补了现行退税对中高价位首次购房者留下的空缺。两项退税协同工作:

• 同时符合两项,FTHB 会把现行退税补足至上限。
• 只符合现行那一项(非首次购房者),只能拿现行退税的金额。
• 两者合计上限:$50,000。

安省另有独立的Ontario New Housing Rebate,针对 HST 中 8% 的省级部分,与 FTHB 退税无关,与首次购房者身份无关。视房屋价格不同,最高可返 $24,000。

与联邦 FTHB GST/HST 退税不同,安省政府在 2026 年 3 月 26 日提交了2026 安省预算。该预算提出了一项额外的安省首次购房者退税,作为临时性纾困措施的一部分。

截至 2026 年中,细节仍在最终确定中。省政府表示项目推出时会公布更多信息。该项安省退税将与联邦 FTHB 退税并行,可能提供额外一层退税。

根据购房协议的不同,有两种途径:

方式一 — 开发商在交接时直接抵扣给您。

这是最简单的方式。开发商在购房价中直接扣除退税金额,之后由开发商向 CRA 收取这笔钱。您在交接时少付,无需自己处理 CRA 文件。

多伦多多数大型开发商在新公寓和新镇屋买卖中提供这种方式。请确认在购房协议中以书面形式约定。

方式二 — 您先付足税款,自己向 CRA 申请退税。

您需提交 Form GST190(从开发商购买的情形)或 Form GST191 + 工作底稿 GST191-WS(自建情形)。一般需在入住(或自建情形下"基本完工")之后 两年内申请。

所需文件:购房协议、交接对账单、开发商发票、入住证明、GST/HST 收据。

• 配偶的产权历史会牵连整个家庭。即使您本人产权上从未挂名,只要配偶在 4 年回溯期内拥有并居住过房产,夫妻双方都失去资格。
• 新移民请仔细核对回溯期。在国外曾拥有并居住过的房产同样计入。CRA 可能要求您提供相关文件。
• 投资或出租用途不符合资格。房屋必须是您的主要居所,而且您必须是首位入住人。
• $1.5M 是硬上限。$1,500,001 同样为零退税。在临界价位上一笔小幅的议价,可能价值几万元。
• 从开发商购买后再转让(assignment)非常复杂。谁有资格领退税的规则会变得复杂。签转让协议前先咨询律师。
• 一生只能用一次。如果您打算几年后再换房,这次购房就是该退税最有价值的一次。