在多伦多买房。

多伦多的房源流转很快。热门挂牌几天之内就会收到 5 到 10 份 Offer。冷门挂牌之所以挂着没人要,通常是因为有什么问题(价格、状况、大楼本身)。两种情况都需要策略。

• 设置 MLS 提醒 — 新挂牌符合您条件时即时通知您。大多数中介都会给签约客户免费设置。
• 初期多看一些 — 在您预算范围内看 8 到 10 套,包括不一定完美的。多伦多市场是要靠脚走出来的。
• 不要爱上照片。 广角镜会撒谎。一定要去现场看。
• 不同时间段都去一趟。 中午面对一条安静街道的 condo,晚上 11 点可能正对着一条嘈杂的酒吧街。

安省的 Offer 使用 OREA Form 100(买卖协议,Agreement of Purchase and Sale)。关键内容:

• 价格 — 您出的价格
• 定金(Deposit) — 通常是房价的 5%,以本票或电汇形式,在 Offer 被接受后 24 小时内交付
• 交接日(Closing date) — 通常是 Offer 接受后的 30 到 90 天
• 条件(Conditions) — 贷款、验房、状况证明(condo 适用)等等 — 见下一节
• 附带项(Inclusions/exclusions) — 什么留下来(家电、固定装置、窗帘)
• 有效期(Irrevocability) — 卖家有多长时间接受(通常 24 到 48 小时)

如果您的 Offer 有条件(通常 5 到 10 个工作日),这就是核实一切的时段:

• 贷款条件 — 让您的贷款方确认会按照成交价实际放款
• 验房条件 — 请一位持牌验房师($400 到 600),拿到一份书面报告
• 状况证明审阅(condo) — 您的律师会审阅 condo 管理公司的财务健康度、储备金、特别评估、规章
• 保险报价 — 确认能以合理价格为这套房子投保

任何一项条件不满足,您都可以走人并退回定金。一旦所有条件解除,合同即为最终生效 — 这之后退出意味着失去定金,还可能被卖家起诉。

交接发生在您律师的办公室。您会:

• 签署最终的贷款文件
• 支付交接成本(土地转让税、律师费、调整费),以本票或电汇
• 等待律师在土地登记处完成产权过户登记
• 拿到钥匙(通常是下午晚些时候)

那一天最好全天空出来。大多数交接发生在下午 3 点到 6 点之间。不要把搬家公司预约在交接当天的上午 — 改到第二天,或者最早也是当天晚上。

• 换锁 — 没有商量余地。前租客或前业主可能配过钥匙副本。
• 开通公用事业 — 大多数都需要过户或新开账户(Toronto Hydro 电力、Enbridge 天然气、Toronto Water 自来水如果不包含在 condo 物业费里)
• 更新地址 — 驾照、银行、CRA、雇主
• 申请首次买家退税(如适用) — 您的律师应当在交接时自动为您办理 LTT 退税
• 保存所有交接文件 — 报税时要用,日后转售时也要用

低估交接成本。 除首付外,另外预留房价的 2% 到 4%。多伦多买家经常忘记还有市级土地转让税(MLTT)的存在,等到交接时才发现自己还差 1.3 到 1.5 万。

没拿到预批就开始报价。 您会输给准备得更充分的买家,然后要么过度借贷,要么眼看着市场上涨而自己手忙脚乱。

为了赢竞价而省去验房。 省下 500 元验房费但多付了几万,或者买回家一个隐藏的两万元问题,这账算下来非常不划算。

爱上了房子本身,却忽略了大楼。 Condo 管理公司、储备金、楼龄、维护历史 — 这些远比厨房装修重要。状况证明一定要看。

不了解后果就走"无条件"。 无条件 Offer 能赢竞价,但如果贷款最终批不下来,您会失去定金,还可能被卖家起诉赔偿损失。