HCRA:非法建造

在谈"非法建造"之前先要清楚:什么算"新房"?

简单答案:从未有人居住过的住宅。包括:

• 楼花公寓(在楼建成前根据图纸购买)。
• 刚建好的独立屋、半独立屋、镇屋。
• 刚完工、从未被人入住的公寓单元。

只要有人住过 — 哪怕只是一天 — 该住宅就属于二手房,不属于新房。二手房不受 HCRA 开发商执照制度管辖,而由其他消费者保护规则覆盖。

HCRA 将非法建造具体分为三种情况,其中任何一种都会让买家处于风险中:

1. 无照建造新房。实际负责施工的公司或个人未在 HCRA 注册。
2. 无照销售全新未入住的住宅。与您签合同的一方未在 HCRA 注册 — 即便实际动工的是另一家(持照)公司。
3. 未在 Tarion 注册就建造新房 — 或销售未通过 Tarion 注册审核的新房。Tarion 是安省的新房保修计划,涵盖定金保护、延迟交付赔偿,以及长达 7 年的房屋质保。未在 Tarion 注册的房屋,这层保护网就不存在。

找无照开发商不只是"手续问题"。以下才是实际会发生的事:

• 结构缺陷与做工粗糙。持照开发商必须证明自己懂安省建筑法规,无照的不需要。房子可能不符合规范,极端情况下甚至不宜居住。
• 法律责任问题。持照开发商遵守 HCRA 的职业操守准则,无照者不受任何准则约束。您可能面对的是有不良记录的人,而追责的法律路径会艰难得多。
• 财务风险。持照开发商必须证明有保险、有财务责任能力;无照者不需要。开发商中途破产或人间蒸发时,您的定金和投资可能血本无归。
• 失去保修保障。由于房屋未在 Tarion 注册,您将丧失定金保护、延迟入住赔偿,以及 1 年、2 年、7 年三档新房保修覆盖。

这是整篇文章最重要的一件事。签任何新房合同之前,先在 Ontario Builder Directory(安省开发商目录)上查一下。

方法:

1. 访问 Ontario Builder Directory。
2. 输入开发商或销售方的完整公司名称(以您即将签署的合同上的名称为准)。
3. 确认状态为已注册且有效(Licensed & Active) — 不是"已撤销 Revoked"、"已暂停 Suspended"、或"查询无结果 Not Found"。
4. 阅读其近期记录。HCRA 会把处分记录、投诉、执照上的任何附加条件全部公开在开发商档案上。

若开发商查不到,或状态不是"有效",请立即止步。不签、不付定金、不听对方"过两天就搞定"的托词。请立即向 HCRA 举报(见下文)。

如果您怀疑某人在无照建造或销售新房 — 无论您是潜在买家、发现异常的邻居,还是行业内的专业人士 — HCRA 都希望您举报。

最快的路径:在 HCRA 网站上填写非法建造投诉表(illegal building complaint form),也可以通过联系页面联系他们。

提供您手上所有资料:公司或个人姓名、正在建造或销售的物业地址、您看到的合同或宣传材料、房源截图等。可以匿名提交。

另一种情况 — 持照开发商行为不当?那不算"非法建造",而属于"职业操守投诉",应通过 HCRA 常规投诉页面提交。

HCRA 对非法建造问题非常重视。其调查团队近年来不断扩编,可用工具包括:

• 正式指控。HCRA 可对个人和公司提起正式指控。惯犯将面临更重处罚。
• 行政罚款(Administrative penalties)。类似罚款,由 HCRA 直接开出,无需上法庭。
• 返还款项。在部分案例中,HCRA 已向受非法开发商侵害的购房者返还了资金。
• 促成自愿合规。并非所有案例都以处罚收尾。HCRA 也会推动无照开发商去申请执照、把项目在 Tarion 注册,把他们从"地下"拉到"地上"。

HCRA 还与市政府、市建筑官员、房地产从业者以及其他监管机构合作,尽早发现违规行为。

所有 HCRA 已作出的处分决定都公开发布在 Ontario Builder Directory 上 — 有不良记录的持照开发商,任何一个用心查询的买家都能看到。

• "开发商是大牌子,应该都持照吧?"不一定。大牌通常没问题,但实际签合同的可能是一家旗下的编号公司(numbered company),并非母公司本身。请始终以合同上的准确公司名去查。
• "合同签了就没办法反悔了。"如果您与无照开发商签了合同,可能有理由撤销该交易。请立即联系房地产律师,不要默默接受。
• "开发商说 Tarion 太贵、我们没做。"这正是非法建造的定义。请立即止步,并向 HCRA 举报。
• "这只是小装修,与 HCRA 无关。"对 — HCRA 只管全新住宅。老房装修另由其他法规覆盖。但如果所谓"装修"其实是把 90% 的房子拆掉再新建,界线就模糊了。拿不准时先问律师。
• "我签合同时查过了,不用再查。"开发商执照可能在您签约与交付之间被暂停或吊销。如果距离交付还有半年以上,建议在交付前一个月再查一次。