空置房屋税(Vacant Home Tax)

常见但容易搞混的实际情形:

• 候鸟族 / 长期出行。若您冬天去佛罗里达,或在亚洲住几个月,但多伦多这套房仍是您的主要住所,请申报为"主要住所" — 不算空置。
• 因工作在市外或国外。同上规则。只要多伦多的房仍是您的主要住所,就可以申报为"入住"。
• 因医疗原因离家。若您在其他地方接受门诊治疗,或去照顾生病的家人,该房仍是您的主要住所,不算空置。如果您被送入医院或护理机构六个月以上,请查看单独的"主要住户在护理中"豁免。
• 家中同时经营小生意。住宅同时有生意在运营的,可申报为"由业主以外的人居住"。VHT 中"租客"的定义包含"商业租客"。
• 公寓单元(Condo)。每个 condo 单元都必须由业主每年单独申报。
• 持有多套物业。每套物业都要单独申报。
• MPAC 尚未评估的新建物业。只有当 MPAC 已把物业纳入年度评估册后,才需要提交 VHT 申报。

空置的房子也要申报,但只要符合以下任一情形,可以豁免税款。每种情形都需要相应的支持文件:

• 注册业主过世。物业因业主过世而空置六个月以上。最多可连续申请 3 个税务年度。所需:死亡证明副本。
• 主要住户在护理中。原居住者在医院、长期护理或护理院里居住至少六个月。最多可连续申请 2 个税务年度。所需:护理机构签发的信函 + 之前居住证明。
• 装修或大修。房子因大修而无法正常使用至少六个月、所有必要许可证已获批、且市政府认为工程在合理推进中。所需:项目说明 + 施工收据 + 建筑许可证副本。
• 法定所有权转移(买卖)。物业在税务年度内以 100% 非亲属关系完成过户(不含改名、加配偶名、去除第二业主)。所需:土地转让契约副本。
• 因全职工作而使用。业主或其配偶因在多伦多全职工作至少六个月而需要该物业,且主要住所位于大多伦多地区(GTA)之外。所需:GTA 之外的居住证明 + 雇主抬头信或劳动合同。
• 法院命令。存在有效法院命令,禁止任何人在税务年度内至少六个月居住该物业。所需:法院命令副本。
• 新建、待售的库存单元。开发商所建、从未有人居住、且积极挂牌销售的新房单元 — 最多连续 2 个年度。所需:税务年度内的挂牌记录 + 注册业主为开发商的证明。
• 因医疗原因作为第二住所使用。业主本人、配偶或受抚养人在多伦多接受治疗,且主要住所位于 GTA 之外。所需:GTA 之外的居住证明 + 填妥的 Vacant Home Tax Medical Treatment Certificate。

请勿将个人医疗记录或照片作为支持材料上传 — 使用市政府提供的标准表格即可。

VHT 触及每一笔多伦多房产交易。买卖双方都要留心:

• 卖家应在过户前把已提交的申报副本交给买家。
• 买家应做尽职调查 — 确认申报已提交、确认无未缴 VHT — 再签字。

情况 A — 在申报所指的税务年度内完成买卖:由卖家或买家任一方提交申报均可。如需申诉,双方均可提交 Notice of Complaint。此类情况符合"法定所有权转移"豁免。

情况 B — 在申报所指税务年度之后才完成买卖:只有卖家能提交申报(只有卖家知道前一年的入住状态)。如需申诉,也只有卖家能提交 Notice of Complaint。若您作为买家发现卖家未申报 — 请立即联系房地产律师。

若没有申报:物业将被默认为空置,直接被征税,并作为留置权附着于物业 — 也就是说买家会继承这笔债务。

Power of Sale(法院处置房):此类物业按"现状"过户,一切税负包含在内。若前业主没申报,新业主要负责。请提前咨询律师,并向卖方(或银行)索取证明申报或豁免状态的文件后再签约。

• "我全年自住,不需要申报。"需要。每位业主每年必须申报,无论是否自住。不申报 = 默认为空置。
• "去年忘了申报,也没有事情发生。"市政府的空置税通知一般在次年 6 月才寄出。今年安然无事,不代表将来不会追回 — 有时是在您卖房时突然浮出水面。
• "我的租客有住,应该显而易见。"市政府无从得知,除非您申报。请仍然提交申报,并保留一份租约以备审查。
• "我外出旅行 8 个月 — 应该算空置。"不算 — 只要多伦多这套房仍是您的主要住所,您就是候鸟族或临时外出。请申报为主要住所,并保留能证明"回归意图"的凭证(信件转寄、电费账单在您名下等)。
• "卖家申报过了 — 那是他们的问题。"如果他们没申报、留置权已附着,那就变成买家的问题了。多伦多的每位房地产律师现在都把 VHT 查询纳入结算包了。如果您的律师没有 — 请他们加进去。
• "我有几套 condo,一次申报就够了。"每套物业一份申报,每一年,每一套。